现金流充盈，香江控股主业迎来收获期

蛰伏者总是选择蓄势出击。

最近，深圳香江控股股份有限公司（600162.SZ，以下简称"香江控股"）公告称，旗下子公司近日成功竞得苏地2020-WG-40号地块的国有建设用地使用权，总成交金额7.93亿元，用地面积3.07万平方米。

而与这一地块共同公开出让的苏州主城区6宗土地，吸引了中海、绿地、复地等大型房企竞拍，香江控股此番出手可谓相当惊艳。

在外界仍纠缠于去地产化、转型不顺等问题时，香江控股一直按照自己的节奏低调、稳健向前。与一众房企大佬同台竞拍背后，其2019年营收稳步增长、毛利率远高行业平均水平的同时，经营性现金流净额转正，达到32.80亿元，同比大增超过211。

在保现金流已经成为业界共识的大背景下，香江控股颇有"手中有粮、心中不慌"之态，更何况，其地产、商贸流通主业都将要迎来收获期。

现金流大增，业绩企稳

上市逾20年，香江控股作为一家专业从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团，经历过转型和业务调整，业绩正在企稳。

2019年财报显示，香江控股营业收入为49.27亿元，同比增长18.35。其中，主营业务之一的商品房、商铺及写字楼营收为33.6亿元，毛利率高达52.55，比行业平均值要高出20-30个百分点。

（香江控股营收能力增强）

毛利率如此之高，按理说盈利能力不容小觑。不过，财报显示，香江控股2019年归母净利润为4.55亿元，下滑11.6。细究利润表可发现，其营业成本在总营收中的占比超过86。之所以有这么高的比重，是当期利息费用增加，2019年的利息费用达到4.47亿元，同比增长18.25，加大了财务费用占比。

分析发现，利息支出增加与债务相关。2017年，香江控股从控股股东手中购得森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业三家公司的控股权，收购总价超过25亿元。因此，近两年利息支出增长也不足为怪。

不过值得期待的是，前述三家公司开发的，都是天津宝坻大白镇的锦绣香江花园系列楼盘。由于项目位于京津新城，有望因京津冀一体化迎来新一轮爆发。事实上，这一项目正在迎来收益，其中，森岛鸿盈已累计实现正向利润1.4亿元。

在整体业绩向好的情况下，香江控股正体现出良好的抵御风险的能力。

2019年财报显示，香江控股经营活动产生的现金流净额为32.8亿元，而2018年为-29.45亿元，同比大增62.25亿元。

（香江控股2019年经营活动现金流大增）

在房地产市场发展整体放缓、政策调控趋严的大背景下，降负债之外，保现金流已经成为各大房企的共识。碧桂园、万科等都以正向的净现金流为荣。在今年的业绩发布会上，龙湖集团董事长吴亚军就曾表示，"现金流是天晴的时候就要着急，我们在去年下半年就开始注重现金流"。

有市场人士分析认为，今年房企融资难度持续分化，大型房企融资难度会明显小于中小房企，推动行业整体集中化程度进一步提升。

对香江控股这样体量的企业来说，如果想在房地产市场继续突进，充裕的现金流就显得尤为珍贵。而这也就不难理解，香江控股敢一下子拿出近8亿元拿地。

土储充足，坐享核心都市圈红利

积极参与城市产业升级项目，香江控股的地产业务早已随势而转。香江控股前董事会秘书王晶曾透露，"地产方面，我们早几年就预见到，行业发展到一定程度后，会由量的发展转向质的发展，所以开始布局转型，比如做科创孵化中心、康养小镇等。"

财报显示，香江控股2019年实现房地产签约销售面积约58.56万平方米，相较2018年增加23.32万平方米；2019年实现签约销售金额约为63.25亿元，比上一年增加30.72亿元。

房地产销售大幅增长背后，香江控股项目布局优势正在凸显。

根据财报，截至2019年底，香江控股持有的土地储备总建筑面积约602.46万平方米，土储主要分布在天津和广州，两地规划计容建筑面积分别占43和19，其次是成都和鄂州，占比均在10以上。这些区域正好覆盖了粤港澳大湾区、京津冀及强二三线城市，概括来说，就是处于国家大力发展中的核心都市圈内。

在去年2月《国家发改委关于培育和发展现代化都市圈的指导意见》出台后，今年的政府工作报告提出深入推进新型城镇化，核心都市圈必将迎来一波爆发式发展。华夏幸福产业研究院预计，未来10年，中国新增城镇化人口大约2/3将继续向都市圈集中。

对香江控股而言，在高质量城镇化发展浪潮中，以城市产业发展为导向的前瞻性布局，将使其收获一波都市圈发展红利。

位于天津宝坻区的香江健康小镇，是一个集医、养、旅、居为一体的城级小镇项目，总占地2300余亩，小镇总居住人口达到70000人，是目前天津乃至华北地区规模最大的项目之一。全国工商联住宅商会会长聂梅生曾在参观香江健康小镇之后，称赞"香江健康小镇的创造价值和开发价值提升了整个华北地区的休闲人居水平"。

在京津冀一体化趋势下，借由高铁效应和京津双城迁徙潮带来的刺激，香江健康小镇收楼业主在去年下半年就已接近1000户，整体去化率超过85。

与此同时，香江控股在粤港澳大湾区也深度参与城市产业升级及创新，先后打造珠海横琴金融传媒中心、南沙香江国际金融中心自贸区综合体等项目，通过南沙区政府、微软合作，打造独角兽牧场。截至2020年3月31日，香江国际科创中心累计入驻企业152家，渐成人工智能总部集聚区。

（香江控股联合南沙区政府、微软打造独角兽牧场，图片来自证券时报）

另外值得注意的是，在香江控股另一大业务商贸流通方面，也迎来新的发展机遇。

5月11日，商务部办公厅、中国银联发文，共同制定《支持商贸流通发展促进居民消费工作方案》，强化对商贸流通领域支持力度。2019年，香江控股商贸流通业务营收超过10亿元，近三年营收超过42亿元。

多项红利加持下，香江控股将继续稳步向前。